こんばんは。代表の増子です。
思うところがあって、しばらくブログの更新を休んでいたのですが、平成も終わり令和になった事もあり、また再開します。
本日のテーマは、
新時代「令和」がはじまる。宇都宮の不動産市場はどうなる？
です。
不動産業界にとって30年以上続いた平成の時代は、バブルの崩壊に始まりリーマンショックなどを経験するなど、激動の時代でした。
バブルの頃にピークを迎えた不動産の資産価値は大幅に下落し、特別な資産として捉えられていた「土地神話」も崩壊しました。
景気も底を脱し、不動産の価格も多少は回復してきましたが、令和の時代を迎えて、不動産市場はどのようになっていくかを宇都宮市を中心に考えていきたいと思います。
「令和」の時代、地価は上がる？下がる？
前提として今後、日本の人口は減少していきます。
そして地価は人口の増減と非常に相関性が高く、人口が増えたところでは地価も上がっているし、減っているところでは地価も下がっています。
したがって今後、少なくても日本全国の平均的な地価は確実に下がっていくでしょう。
宇都宮の地価はどうなる？
宇都宮市の人口も今年から減少が始まりました。
なので、宇都宮市も市内平均では地価は下がっていくはずです。
しかし、宇都宮市は「ネットワーク型コンパクトシティ」を将来の都市構造に掲げており、その中で都市再生特別措置法に基づく立地適正化計画を作成し、居住や都市機能の誘導を図る区域を定めています。
この政策は人口減少時代を迎えるにあたって、そのマイナスの影響を極力抑えるために人口を誘導することにより、地価の下落を抑える効果は期待されます。
人気のあるエリアはこれからも地価は上がり続ける可能性が高いです。
しかし、居住誘導地域から外れた地域は人口減少に拍車が掛かってしまうことになるため、その地域の地価の下落はどんどん進んでいきます。
宇都宮市は全国的に見ても、中心地への人口誘導に積極的です。ＬＲＴ事業もその政策の一環です。
モデルケースとして、ニュースや雑誌等でも取り上げられています。
宇都宮市の今後の人口分布は都市部とそれ以外で二極化が進むため、それに従うように地価も二極化していきます。
参考までに宇都宮市の居住誘導区域の地図をリンクで貼っておきます。
先月、国土交通省により発表された公示価格においても、宇都宮市の地価は上昇基調であると発表されていました。
これは、宇都宮駅に近い場所やＬＲＴの沿線などの人気がある地域の地価が大きく上昇していたためであり、平均的に捉えて、全体的に地価が上昇しているという形で新聞等で報じられたからです。
しかし、居住誘導区域から外れた地域や郊外の測定ポイントはいまだに公示価格は下落しています。
同じ宇都宮市でも、全ての計測ポイントで地価が上昇しているわけではないのです。
国や県が発表する公示価格や基準地価格は、中心地や以前より土地取引が多い地域に計測ポイントが設定されている傾向があるため、郊外や田舎よりも、中心地や都市部の影響を受けやすいのです。
その証拠というわけではありませんが、相続税等の計算に用いる路線価では、平均地価の下落は下げ止まらず、むしろ拡大しています。
この流れは今後も変わることはないでしょうから、これから不動産の資産価値について関心のある方は、住みやすさや利便性といったことに加えて、自分たちがこれから住む地域、もしくは住んでいる地域の資産価値がどのように変化していくかも考えるといいかもしれません。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
個人的には、令和時代のポイントは「人口減少」だと思っています。
いままでは、緩やかでありながらも人口は増えては来ていましたが、それももうすぐ終わります。
不動産市場だけではなく、雇用・年金・税収・教育などあらゆる場面において大きな影響が出てくるでしょう。
まだ始まったばかりの令和ですが、激動の時代となるかもしれませんね。個人的にはあまり動きがない方が安心できるのですが・・・。
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