こんばんは。代表の増子です。
不動産を買ったり借りたりするときに気になるのが「事故物件」の存在。
売主や貸主の側にとっても慎重な扱いが求められます。
こういった事故情報は買い手や借り手を遠ざけてしまいますが、説明を怠れば法的責任が発生します。
今回はそんな「事故物件」の定義について説明していきます。
事故物件の定義とは。
どういった不動産が「事故物件」として扱われるのでしょうか。
殺人事件や自殺があった不動産は間違いなく事故物件ですが、最近は孤独死も事故物件として扱われるようになってきました。
孤独死の場合は病死のため、他殺や自殺と同様に事故物件扱いしてしまうのはどうかと思いますが、その場所で亡くなったという意味では同じ扱いにはなってしまいます。
また、孤独死の場合はどこまでその事実が近隣に周知されているか、どのような印象を近隣に持たれているかにもよって、重要性が変わってきます。
病死した後すぐ発見された場合と、病死後しばらく経ってから発見され、警察が介入した様な場合とでは、買主や借主が受ける印象も異なってくるからです。
告知するかしないかの線引きは曖昧。
事故物件の取り扱いに悩む最大の理由は、「事故物件は何年経過するまで告知しなければならない」という規定が無い事です。
どこまで説明するかは、事故の内容や経過した年数にもよって異なってきます。
売買取引においては、事故情報はほぼ買主に告知されます。
事故情報を知っていれば、その事故が例え数十年前であってもほぼ告知されます。
なぜなら取引の中で物件情報確認書（告知書）というものを売主から買主に提出します。
その中には事件・事故・火災について知っているか知らないかを告知する欄があります。
事故情報について知っているけど伝えなかった場合は、告知義務違反になるため売主に損害賠償請求を行うことができます。
普通の不動産会社であれば、売主に必ず告知を行うよう求めるはずです。
賃貸取引においても売買取引と同様に告知義務はあります。
賃貸取引の告知義務に関しては裁判での判例がいくつかあるので、その判例がひとつの参考になっています。
例えば、「自殺した部屋への最初の入居者には告知義務があるが、その次の入居者には特段の事情が無い限り告知する義務が無い」という判例があります。
また、「自殺から2年程度経過すると瑕疵とは判断されず告知義務を負わない」という判例もあります。
「事故物件は誰かが入居したら告知義務は必要ない」とか「告知義務は概ね2年まで」といった情報がインターネット上や雑誌等でよく見られますが、その判断の元になっているのがこの判例だと思われます。
しかし、告知義務を逃れるために、短期で知り合いや不動産会社の社員を事故物件に入居させたり、事故内容が自殺では無く凄惨な殺人事件だった場合は、上記の判例が必ずしも適用されるとは限りません。
大家さんのように不動産に関わる方にとっては、明確なガイドラインを作って欲しいというのが本音でしょうが、実際はケースごとにいろんな状況を見ながら司法が判断している状況です。
過去の判例は一例であって、それを元に明確な線引きをすることはできないのです。
私が経験した事故物件。
話は変わりますが、ここで私の話をひとつ。
私は前職で、建売用地の買い取り業務を行っていたため、かなりの件数の土地を購入してきました。
その中で経験した２件の「事故物件」について書かせていただきます。
・１件目
この物件はＳ市にある、土地面積が400坪を超える物件でした。
その土地には立派な邸宅と立派な蔵が建っていました。
土地の売買契約後、分譲地の許可申請を取得したのですが、近隣に工事の挨拶回りをしている時に事故物件であることの事実が発覚しました。
事故の内容は数十年前に起きた蔵の中での首つり自殺でした。
私にその内容を教えてくれた近隣の方は、売主の親戚の方でした。
その近隣の方の言い分では、売主には必ず事故の事実を告知したうえで売るように忠告していたようです。
いわば、売主に意図的に事故の事実を隠されたわけでした。
事件・事故の有無に関しては契約前に必ずヒアリングをするようにはしていますが、その際にも教えてくれませんでした。
この物件については、地元の不動産会社を介して購入していったのですが、不動産会社もこの件については知らされていませんでした。
最終的には申請許可に要した費用（100万超え）を売主に請求して、解約に至りました。
・2件目
物件はＵ市の中心地に近い場所にある100坪ほどの空き地でした。
土地の面積が確定していなかった物件だったため、確定測量を行いました。
確定測量を行う場合は、その土地に隣接している方に立会いをお願いするのですが、その際に事故物件であることが発覚しました。
その内容は数十年前に起きた殺人事件でした。
事故というよりも事件物件です。
私がその土地を購入したときは更地でしたが、事件があった当時はアパートが建っていました。
この件に関しては契約前に近隣調査を怠った私にも責任があるのですが、売主は当然事件の内容は知っていましたし、それを告知してくれませんでした。
仲介にはいっていた不動産会社もこの事実は知らず、発覚したときには所有権の移転も完了していました。
一度所有権が移転してしまうと、元に戻すのもそれなりに苦労します。
最終的には売主が告知義務違反を認めてくれましたが、解決するまで2年以上を要しました。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
「事故物件」の扱いは、売買に関しては瑕疵担保責任に心理的瑕疵も含まれるため、ほぼ告知されるようになっています。
しかし、賃貸物件に関しては事故があった物件でもその内容や経過年数によって、大家さんに責任が発生しないと判断されれば告知されないこともあります。
事故物件は絶対借りたくないという方は、その条件を不動産会社に必ず伝えるようにしましょう。
不動産会社は玉石混淆である事を意識し、信頼できる不動産会社を選ぶことも必要なポイントです。
誠実に仕事している会社であれば、その年数が過ぎている場合でも教えてくれるはずです。
最後にはなりますが、部屋で事故が起きてしまった場合、大家さんも被害者であるという事を忘れないでいただきたいです。
大家さんにとっては大事な財産であり収入源でもあるため、このような状況で空室が続く事に本当に心を痛めています。
最近は「大島てる」のような事故情報を扱うサイトもありますが、それを面白おかしい話にするのではなく、節度を持って情報と接するようにして下さい。
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