本日にテーマですが、
人気の開発分譲地。メリットとデメリットを考える。
です。
開発分譲地とはもともと宅地ではない土地を宅建業者が分割・造成して販売している土地のことです。
一般的には分譲地と呼ばれることが多いです。
小規模なものは5区画程度からあり、大規模なものになれば数百区画にもなり「ニュータウン」と名前が付けられる分譲地もあります。
また、地区計画を指定し、街づくりのコンセプトを設定している大型開発の分譲地もあります。
開発分譲地は、特に子育て世代に人気が高いです。
開発分譲地にはどのようなメリットがあるのかを説明していきます。
開発分譲地のメリットとは。
町並みが綺麗で、新しい。
開発分譲地は道路も新しく区画が整理されているため、街並みがきれいなのがメリットです。
新しい街並みは統一感があり、住む側からすると気に入らないと思う方はほとんどいないでしょう。
土地面積も大きな差違はなく、住む側からすると平等感も感じられます。
道路が新しく、電気・上下水道などのインフラ設備が整備されている。
分譲地以外の土地は、上下水道の宅地内への引き込み工事を要する土地が多いため、購入後に掛かる費用も検討しなければいけません。
分譲地の道路は雨水排水の計算もされており、側溝も整備されているため道路内に水たまりができることもほとんどありません。
また、分譲地内の道路は住んでいる方しか利用しない道路のため、小さなお子さんがいる家庭では安全面においても魅力的です。
入居してくる方が同じタイミングのため、近所付き合いがしやすい。
開発分譲地は入居してくるタイミングが同じになりやすいです。
子育て世代にとっては同世代も多いため、子供の泣き声がうるさいなどのトラブルは起こりにくいでしょう。
子供たちにとっても近所に友達ができやすいですし、親世代にとっても近所付き合いもしやすいため、入居者にとっては非常に大きなメリットといえると思います。
隣地との境界が確定している。
開発分譲地は隣地との境界が確定しているため、将来にわたっても境界トラブルは起こりにくいです。
開発分譲地以外で販売している土地は、隣地との境界が確定していない土地が多いため、確定させるためには測量費用が掛かります。
境界が確定していなくても建物を建築することは可能ですが（境界を明示する杭やプレートがあれば）、近隣トラブルの可能性は残ってしまいます。
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開発分譲地のデメリットとは。
建築条件付きの土地。
分譲地の中には、建築条件付きのものがある場合があります。
建築条件付きとは、売主もしくは指定されたハウスメーカーの住宅を建てることが条件として販売されている土地のことです。
そのため希望のメーカーでは住宅を建てることはできません。
建築条件付きの土地は相場より安く販売されます。
売主側の考えとしては、土地で利益は取れなくても、建物で利益を確保するという考え方があるからです。
ポータルサイトで安いと思われる開発分譲地は、建築条件が付いている開発分譲地が多いです。
立地条件が良くはない。
開発により分譲するためには、ある程度まとまった大きさの土地が必要になります。
駅周辺などの利便性の良いところはまとまった大きさの土地は少ないため、開発分譲地の多くは郊外に作られます。
「ニュータウン」などの大型開発分譲地はさらに郊外になりがちです。
郊外の分譲地は山や畑、田んぼだった場所を造成して造られている開発分譲地も多いため、地盤が軟弱な場合もあります。
建築する住宅によっても異なりますが、地盤改良工事が必要になる場合も想定されます。
郊外の開発分譲地は、周辺にスーパーやコンビニなどの商業施設も少ないため、利便性は良くない分譲地も多いです。
また、利便性が良いところでも、工場跡地を分譲地として販売している場合もあります。
工場跡地の場合、土壌汚染の調査や土壌汚染対策法に基づく土の入れ替え等の工事は行っていますが、感情としてそういうところは買いたくないという事もあるでしょうから、事前の情報把握が重要になります。
同世代の方が多いため、年を重ねたときに問題か生じる。
開発分譲地は子育て世代に人気があるため、必然的に同世代の方が多くなります。
この点はメリットでもあるのですが、同世代の方が多いという事は同じように年齢を重ねていき、将来同じ年代の高齢者だらけになってしまう可能性があります。
昔販売されたニュータウンの一部では高齢者ばかりとなり、近くにスーパーなどもないため、「買い物難民」というような言葉までついてしまいました。
すべての開発分譲地にあてはまるわけではないですが、同世代が多いことがデメリットにもなりえます。
東京都の多摩ニュータウンなどが代表例として挙げられています。
まとめと宇都宮市における開発分譲地の基準。
開発分譲地のメリットとデメリットを書いてきましたがいかがだったでしょうか。
ちなみに、宇都宮市における開発分譲地の基準として、最低土地面積150㎡以上、道路の幅員６m以上といったような基準が設けられています。
また、総面積3,000㎡以上の開発分譲地には公園を設置する必要もあります。
ある程度の敷地面積の確保と通行のしやすい道路幅員が、分譲をする売主には求められます。
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