さて、本日のテーマは、
あこがれの田舎暮らし。市街化調整区域に家を建てるために知っておきたいこと。です。
田舎暮らしと言えば、自然豊かな地域と大きな敷地が代名詞とも言えますが、このような場所はほとんどが市街化調整区域に該当します。
＊市街化区域と市街化調整区域
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域と定められているため、原則として住宅の建設が禁止されています。
農業従事者の家族や市街化調整区域内に15年以上住んでいた方は建てられるということは知られていますが、条件次第では一般の方も住宅を建てることが可能なケースも存在します。
今回は、市街化調整区域内で一般の方が住宅を建てるために、どのような条件が必要になるかを説明していきます。
築年数55年以上の住宅を建替える。
市街化区域と市街化調整区域。
宇都宮市において区域分けがされたのは昭和45年10月のことになります。
不動産業界ではこの区域分けのことを「線引き」と呼んでいます。
市街化調整区域内において線引き前から住宅が建っている土地は「線引き前住宅」とも呼ばれ、市街化区域とほぼ同じ条件で住宅を建築することが可能となっています（故に築年数55年以上の建物が対象になります）。
線引き前から住宅を所有してその場所に住んでいるのに、行政の取決め（都合）で市街化調整区域に振分けられ、さらに土地の資産価値が大幅ダウンというのはあまりにもひどすぎるという事なのでしょう。
このような「線引き前宅地」は流通性も確保されるため、土地の売買価格も市街化調整区域内の割には少しお高めです。
しかしながら、線引き前宅地といえどもその権利を引き継げるのは住宅1棟につき1棟までです。
同一敷地内に、親と子供の住宅をそれぞれ別棟で建てることはできません。2世帯住宅なら大丈夫です。
また、線引き前宅地は建物を解体してしまうと、解体してから1年しかその有効性が認められないため、住宅が建っている状態で販売されることがほとんどです。
不動産会社を仲介して購入される際には、解体費等の費用を売主・買主のどちらが負担するのかを明確にし、トラブルを避けるようにして下さい。
築年数20年以上の農家住宅や分家住宅を建替える。
農家住宅とは農業を営む人が居住するための住宅で、都市計画法上の土地利用規制が緩和されている建物です。
市街化調整区域内でも開発許可が必要なく、通常は住宅が建てられない土地に特別に許可されて建築できる自己用の一戸建の専用住宅になります。
農家住宅は自己用の居住用のため、他人に貸したり居住用として売買することは、原則、認められていません。
しかしながら、農家住宅の所有者に「やむを得ない事由」があれば、転売を認められる場合が有ります。
その代表的な例として挙げられるのが、築20年以上経過した住宅を売却する場合、「やむを得ない事由」として認められる事が一般的になってきました。
昨今、空き家対策が問題視されており、以前は転売が認められなかった農家住宅も流通性を確保し、第三者に転売が認められるよう栃木県が規制を緩和したのではと私は思っています。
また、農家住宅と同様に、分家住宅も以前より転売が容易になっています。
分家住宅とは、本家から独立して新たな世帯を作るために建築する住宅です。
分家住宅の要件としては、
・市街化調整区域に所在していること。
・線引きの日前から本家として生活を続けてきた世帯が分かれること。
などがあげられます。
分家住宅は農家住宅と異なり開発許可と建築許可が必要になりますが、許可条件はそれほど厳しくなく、比較的容易に建築することが可能です。
分家住宅も他人に貸したり居住用として売買することはできませんが、「やむを得ない事由」があれば転売は可能となります。
農家住宅や分家住宅を購入する際には用途変更の手続きが必要になります。
用途変更とは農家住宅や分家住宅を一般住宅としての扱いに変更する手続きのことです。
用途変更には専門家（行政書士）を介して手続きを行うことが多いため、費用が掛かります。
物件によっても異なりますが、私の経験上、約50万円程度かかることが多いです。
その外の条件としては、「無資産」であることが用途変更が認められる条件にもなっています。
「無資産」とは不動産を所有していないということを意味します。
相続した実家も対象になります。
「無資産」の対象は購入する不動産に新たに居住する全ての人が対象になります。
本人が大丈夫でも配偶者が不動産を所有していたら、用途変更は認められないことになります。
線引き前から「宅地」の土地を買う。
市街化調整区域内においても築年数の古い建物であれば、再建築も可能になることが多いですが、土地（更地）の場合は、田舎で暮らしたい一般の方が家を建てるのは厳しいものがあります。
そんな中でも、条件次第では家を建てることができる土地も存在します。
代表的なものが線引き前から地目が「宅地」の土地です。
「宅地」とは文字通り、住宅用の土地・建物の土地であることを指します。
地目が宅地であるかどうかの確認は登記簿謄本にて行ないます。
登記簿謄本は法務局に行けばどなたでも確認できます（費用はかかります）。
市街化区域からそれほど離れていない地域や、周辺に集落のように住宅が建っている地域などに「宅地」の更地はよく見かけられます。
このような土地に家を建てる場合は建築許可が必要になりますが、無資産などの条件をクリアすれば建築が可能となります。
市街化調整区域は複雑。市役所との協議は必須。
何度も書きますが、市街化調整区域は住宅を建ててはいけない場所です。
市役所に提出書類の中には、なぜ市街化調整区域にに住むのかの理由も求められます。
（職場や実家が近いなどの理由が多いです。）
市街化調整区域は土地ごとに条件（性質）が異なるため、必ず、市役所の都市計画課と事前に協議を行なってください。
「隣は家を建てられたが、うちは建てられなかった」ということがよくあります。
条件が複雑で判断（解釈）が難しい土地は、市役所内で検討会をひらいてもらい、記録を残すことにより判断を確定させることも必要です。
市役所の職員によって返答が異なることも珍しくなく、あの人は大丈夫と言っていたのに、いざ申請を出してみたら認められなかった事もあるようです。
自分で動くのが難しい場合は、行政書士や宅建士などの専門家に依頼することも考えてみてください。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
大きな土地でのどかな生活が送れる田舎暮らしはとても魅力があります。
野菜が高騰している現在、庭で農作業をして自給自足の生活もメリットがありそうです。
悠々自適な田舎暮らしを送るためにも、市街化調整区域の知識はある程度必要になってきます。
我々が所属する不動産業界の中でも、市街化調整区域については苦手にしている方も多く、相談を持ちかける業者の選定も重要になってきます。
自分の理想を叶えるためにも、市街化調整区域には常に購入リスクが伴うことを理解し不動産を探すようにしてください。
ブログの記事に関して、ご質問やご意見のある方は下記のバナーをクリックしてお問い合わせ下さい。
ＭＣ住宅情報センターは新築一戸建の仲介手数料完全無料です。
詳細は下記のバナーをクリックして下さい。
仲介手数料無料対象物件はこちらです。
下記のバナーをクリックして下さい。
