ここ数日気温が上がってきて過ごしやすくなってきたのですが、私の会社の中は少し寒いです。
特に私の席の周りが寒いです。なぜだろう。それなので、まだハロゲンヒーターを使用しています。
さて、本日のテーマは、
土地の価値が決まる！建ぺい率と容積率とは。
住宅を建てる際に聞く「建ぺい率と容積率」という言葉ですが、不動産を購入する際によく理解していないと、土地価格に影響が及び、損をしてしまうことがあります。
今回は、「建ぺい率と容積率」について、説明していきます。
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合のことです。一階と二階が異なった面積なら、どちらか大きい面積が建ぺい率の計算に用いられます。
建ぺい率を定める目的としては、防火上と住環境に配慮することがあげられます。
容積率とは
容積率とは敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のことです。二階建ての建物ならば一階と二階の床面積の合計、三階建ての建物ならば一階と二階と三階の床面積の合計が、容積率の計算に用いられます。
例：土地面積100㎡の敷地に、一階55㎡、二階45㎡の床面積で建物を建てた場合、建ぺい率は55％、容積率は100％となります。
建ぺい率や容積率によって建てられる住宅は変わる。
建ぺい率と容積率は自治体が定める用途地域によって、上限が制限されています。用途地域に関しては、以前このブログで触れているため、そちらを参考にして下さい。
＊建築できる建物が決まる。用途地域とは。
宇都宮市の用途地域で例えると、
・第一種低層住宅専用地域 建ぺい率40％ 容積率60％
・第一種住居地域及び工業地域など 建ぺい率60％ 容積率200％
・商業地域 建ぺい率80％ 容積率400％
となっています。一部ではありますが参考としてイメージして下さい。
同じ100㎡の土地でも、用途地域によって指定された建ぺい率と容積率の制限があるため、建築できる建物の大きさが異なるということになります。
建ぺい率や容積率の大小が不動産の価値に与える影響。
建ぺい率や容積率の指定が高い土地は、制限がゆるくて建物を建てる自由度が高いため、不動産の価値も高くなりがちです。
将来的に売却する時も、売りやすいといえるでしょう。
売りやすい土地は反響を得やすいため、価格もそれなりの価格で決着します。
一方、建ぺい率や容積率の指定が低いエリアは、市場で販売されている土地の面積が比較的大きい傾向にあります。
ゆとりのある生活を求め、面積の大きい土地を探している方にとっては住みやすい環境ですが、土地面積が大きいため、価格はどうしても高くなってしまいます。
土地を小さく分割して販売することも可能ですが、建物面積の制限を受けやすくなってしまうため、分割された土地の面積次第では、売りづらくなってしまうリスクが高くなります。
指定容積率60％の土地で35坪の住宅を建築するためには、約58.5坪（約193.38㎡）の土地面積が必要になります。
面積150㎡の土地では、90㎡の建物しか建てられません。4ＬＤＫは難しいです。
建ぺい率や容積率の低いエリアは「閑静な住宅街」としての付加価値は付くかもしれませんが、購入客を選んでしまう傾向があるため、お客様がいないタイミングにあたると、価格は下がりやすくなります。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
建ぺい率と容積率について理解いただければ、この土地にはどれくらいの大きさの建物が建てられるかがわかるため、物件探しにも役立つと思います。
指定容積率が60％の地域では、新築の建売住宅等も容積率ギリギリで建てている物件もあります。そのような物件は将来的な増築が不可能になるため、その点も注意しながら購入する必要がでてきます。
現在物件を探している方やこれから探す方は、建ぺい率や容積についても意識して探してみて下さい。
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