明日から4月も後半に入ります。そろそろ花粉症も落ち着いてくる頃です。
今はヒノキがピークだそうです。ちなみに、私はスギだけです。花粉症もだいぶ楽になってきました。
さて、本日のテーマは、
宇都宮市の第一種低層住宅専用地域。容積率60％について考える。
今回は、私の個人的な見解や見解をブログに書かせていただきます。
宇都宮市内の市街化区域においては用途地域が指定されています。
用途地域が指定されれば建築できる建物の種類と、建ぺい率と容積率の上限が決まり、建築できる建物の大きさも制限されます。
詳しくは、以前のブログで書いているので参考にして下さい。
＊市街化区域と市街化調整区域
＊建築できる建物が決まる。用途地域とは。
＊土地の価値が決まる！建ぺい率と容積率とは。
第一種低層住宅専用地域の定義とは。
宇都宮市の用途地域の中で第一種低層住宅専用地域は全体の13.9％を占めます。（平成29年1月10日現在）
第一種低層住居専用地域とは都市計画法第9条で「低層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。
第一種低層住居専用地域において、建ぺい率は30％から60％の範囲内、容積率の限度は50％から200％の範囲内で、都市計画で指定されます。
宇都宮市の場合、
・建ぺい率40％ 容積率60％
・建ぺい率50％ 容積率80％
・建ぺい率50％ 容積率100％
以上の制限がそれぞれの地域で設けられています。
容積率60％は制限が厳しすぎるのでは。
今回のテーマである、容積率60％について考えていきます。
宇都宮市内において土地分譲している業者さんの企画をみてみると、50坪（約165㎡）から60坪（約200㎡）の範囲内で分譲されている売地が多いです。
宇都宮市内で土地を購入する場合の面積は、これくらいが基準になるのでしょう。
建物面積の基準はどれくらいでしょう。
注文住宅に関しては建築する方によって全く異なるため、建売住宅を参考にしてみます。
現在販売されている建売住宅の企画は4ＬＤＫが多いです。建物の大きさは31坪（約102.47㎡）から35坪（115.7㎡）くらいでしょうか。これくらいが基準になりそうです。
私が以前勤めていたパワービルダーでは、私が建売住宅の企画に携わっており、その際は土地面積が50坪、建物面積が32坪を基準に企画していました。
建物面積32坪のイメージとしては、4ＬＤＫでの建物でＬＤＫが16帖・和室が6帖・寝室が8帖・子供部屋が6帖2つといった間取りプランです。
容積率が60％の土地で32坪の建物を建設する場合、約177㎡の土地面積が必要です。35坪の建物を建設する場合は約193㎡の土地面積が必要になります。
50坪の土地には30坪の建物までしか建てられません。
容積率60％はかなり厳しい制限といえるでしょう。
容積率60％が指定されている地域の中には、環状線の内側で住宅が多く建ち並ぶ、鶴田町の一部や宝木町一丁目も指定されています。
この2つの地域は利便性も良く人気があるエリアなのですが、容積率の制限が厳しいため、土地の販売に関しても苦戦を強いられることがよくあります。
まとめ。
宇都宮市の用途地域はいつ設定されたかはわかりませんが、かなり昔のように思われます。
なぜなら、同じ第一種低層住居専用地域でも富士見ヶ丘団地やインターパークやゆいの杜（テクノポリス地区）は、建ぺい率50％ 容積率80％で指定されているからです。
容積率が80％になれば、50坪の土地でも40坪の建物が建設できるようになるため、土地の価値は大きく上昇し、流通しやすくなります。
宇都宮市内における容積率60％の指定は、明らかに時代錯誤で今の時代にはあっていません。
せめて住宅が多く建っているエリアは、可能なのであれば建ぺい率を50％に、容積率を80％に緩和すべきだと思います。
宇都宮市はネットワーク型コンパクトシティを掲げているため、中心部への人口回帰の流れは、これから進んでいくことになるでしょう。
今後のより良い住宅地として発展するためにも、容積率６０％の指定は見直すべき事だと思っています。
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