売り物件
こんばんは。代表の増子です。
本日は宇都宮市における不動産売却のあれこれについて記事を書いていきます。
栃木県の中心部に位置し県庁所在地でもある宇都宮市ですが、コロナ禍によるリモート需要の増大に伴い、年々注目度は増してきています。
宇都宮市は１９９６年に市制１００周年を迎えた歴史ある中核都市であり、２００７年には隣接２町を合併し北関東初の５０万都市となりました。
2023年８月にはＬＲＴ（次世代路面電車）・宇都宮ライトレールが開業し、街としてさらなる発展が見込まれています。
目次：
宇都宮市ってどんなまち？
北関東を代表する工業都市
宇都宮市は元来、工業が盛んな都市として有名でした。
製品出荷額は県内一を誇り、北関東でも有数の工業地帯です。
市内の東部に広がる清原工業団地は上場企業の工場などが多く在り、内陸型の工業団地としては国内最大規模を誇ります。
また、昭和30年代より稼働する平出工業団地には１００を超える企業が存在します。
上記２つの工業団地を含む大小７つの工業団地が存在し、関東地区の要として欠かすことのできない存在感を示しております。
「農業王国」のまち
宇都宮市は東京圏に近いという地理的優位性に加えて、長い日照時間や豊かな水資源といった恵まれた資源を生かした農業が盛んな地域です。
宇都宮市を代表する農産物としてもっとも有名なのはとちおとめなどのいちごをあげる方が多いですが、
その他にも、トマト・梨・長ねぎ・米などが盛んに生産され、ブランド化される商品も増えてきています。
また、農業政策の一環として市民農園を設け、多くの市民に農作環境を提供しています。郊外には安く購入できる土地も多く、本格的な家庭菜園を営むことも難しくはありません。
餃子のまち
宇都宮市のイメージとして真っ先に浮かぶのは【餃子】の事ではないでしょうか。
2022年の餃子購入ランキングこそ宮崎市に次いで２位となってはいますが、餃子の専門店は市内に多く点在し、毎週末には他県からの観光客も多く来店し、賑わいを見せています。
宇都宮が餃子のまちとなったのは、第二次世界大戦中に、市内に駐屯していた第１４師団が中国に出兵したことで餃子を知り、帰国後広まったことがきっかけのようです。
１９９３年に山田邦子さんがメインパーソナリティをつとめる「おまかせ山田商会」という番組をきっかけに宇都宮餃子会が発足し、現在では約90店舗が加盟しています。
自転車のまち
宇都宮市は１世帯あたりの自転車購入額は全国１位（平成25年総務省家計調査）です。
これは高校生の多くが自転車を利用して通学しているということも大きな理由でしょうが、通勤で自転車を利用する方もここ最近は増えてきています。
宇都宮市のメイン通りでもある「大谷街道」の歩道は、自転車と歩行者の通行区間を分離しており、通行の利便性と安全性が確保されています。
また、毎年１０月には日本最大級のサイクルロードレース「ジャパンカップ」が3日間に渡って開催されます。
世界最高峰クラスの選手達が集うイベントとして、第一線で活躍する選手達の本気の勝負を間近で見ることができます。
宇都宮市には宇都宮市をホームタウンとするロードレースのプロチーム「宇都宮ブリッツェン」が活躍しています。
ブリッツェンは大会に参加するだけではなく、地域や小・中学校のイベントに参加するなどし、宇都宮市における自転車人気の定着に大きく貢献しています。
大谷石のまち
大谷石とは宇都宮市北西部の大谷町付近で採掘される石材です。
柔らかく加工しやすいことから、古くから建材として利用されてきました。
最盛期には年間100万人を超える観光客が訪れ、大きな賑わいを誇っていましたが、大谷石の需要の減少や、採掘場跡の陥没事故の影響もあり、その栄華は過去のものとなりつつありました。
しかしながら、地下採掘場の観光地化を中心に、再び賑わいを取り戻しつつあります。
ここ数年はお洒落なカフェやレストラン、ショッピングモールなども進出してきています。
２０２５年度には大谷スマートインターチェンジも開通する予定となっており、より発展することが確実視されています。
宇都宮市の不動産売却相場・動向について
不動産相場の動向について、弊社の事例をいくつか参考としてご紹介させていただきます。
＊土地の場合
不動産には全く同じ物件は２つと無く、携わるスタッフの経験と実績が取引に対する大きな要素を占めることがあります。
中古住宅を取扱う場合、土地に関する知識だけではなく建物の知識を求められることがよくあります。
ＭＣ住宅情報センターにはＣＦＰ資格を取得しているファイナンシャルプランナーが在籍しています。
このステップのポイントは、まずは不動産会社との接点を持つということです。
次のステップは不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約が成立すると正式に販売活動が開始されます。
買主が決まりましたら契約を行うことになります。
売買代金は物件の引き渡しを行ってから支払われます。
不動産の売却により利益が出た場合は確定申告が必要になります。
不動産会社の中には、「お金をかけてリフォームした方がイメージがよくなり高く売れます。」といったアドバイスをしてくれる方もいます。
不動産売却については私が担当させていただきます。
原則的には隣地の方と立会いを行い、復元する必要があります。
ここでは、私が以前書いたブログの記事をいくつか紹介させていただきます。
＊媒介契約とは？不動産売却の際に知っておくべき契約方法。
| 町名 | 売却価格 | 土地面積 | 都市計画 | 売却時期 |
|---|---|---|---|---|
| 宇都宮市若草 | 約1,200万円 | 約55坪 | 市街化 | 2021年 |
| 宇都宮市陽東 | 約4,500万円 | 約120坪 | 市街化 | 2022年 |
| 宇都宮市宝木本町 | 約2,000万円 | 約220坪 | 市街化調整 | 2023年 |
| 宇都宮市鶴田町 | 約1,500万円 | 約60坪 | 市街化 | 2023年 |
| 宇都宮市東峰町 | 約1,700万円 | 約45坪 | 市街化 | 2023年 |
＊中古の場合
| 町名 | 売却価格 | 土地面積 | 築年数 | 売却時期 |
|---|---|---|---|---|
| 宇都宮市細谷町 | 約1,800万円 | 約50坪 | 築15年 | 2022年 |
| 宇都宮市宝木町 | 約2,500万円 | 約65坪 | 築5年 | 2022年 |
| 宇都宮市御幸ヶ原町 | 約1,500万円 | 約50坪 | 築25年 | 2023年 |
| 宇都宮市西の宮 | 約1,100万円 | 約70坪 | 築35年 | 2023年 |
| 宇都宮市下岡本町 | 約1,200万円 | 約60坪 | 築40年 | 2023年 |
MC住宅情報センターが選ばれる理由
通算約500件以上の売買実績のあるスタッフがいる。
不動産には全く同じ物件は２つと無く、携わるスタッフの経験と実績が取引に対する大きな要素を占めることがあります。
周囲の販売事例やＡＩを導入した「査定」が最近の主流ではありますが、必ずしもその査定内容が依頼者様の満足につながっていないことも多々あるようです。
ＭＣ住宅情報センターは販売事例やＡＩを利用した査定も取り入れつつ、経験豊かなスタッフがより依頼者様のご希望に添えるよう、販売完了まで手厚くサポートしていきます。
建売住宅を取扱っていたスタッフもいるため、建物に対する知識も豊富。
中古住宅を取扱う場合、土地に関する知識だけではなく建物の知識を求められることがよくあります。
取扱う物件によってはリフォームや耐震補強も必要になるため、ある程度の知識を持ち合わせていないとトラブルの原因になりかねません。
ＭＣ住宅情報センターには前職で建売住宅の企画販売を行っていたスタッフが在籍しているため、様々な角度から依頼者様に提案を行うことにより、取引の安全につとめております。
ＭＣ住宅情報センター専任のファイナンシャルプランナースタッフがいる。
ＭＣ住宅情報センターにはＣＦＰ資格を取得しているファイナンシャルプランナーが在籍しています。
ＣＦＰ資格は、北米、アジア、ヨーロッパ、オセアニアを中心に世界２５カ国・地域で導入されている、「世界が認めるプロフェッショナルＦＰの証」で、ファイナンシャルプランナーの頂点とも言えるものです。
ご依頼いただいた不動産を高く売るだけではなく、諸経費や税金などを差し引いた手元に残るお金がいくらになるかをふまえたご提案させていただきます。
市街化調整区域の物件も積極的に取扱いさせていただきます。
市街化調整区域は基本的には建物を建築することができないため、物件価格が安くなってしまう傾向にあるため、積極的に取扱う不動産会社が少ないのが現実です。
また、市街化区域と比べると法律も複雑に絡んでいることから、トラブルを避け取扱おうとしない不動産会社も多く存在します。
とはいっても、市街化調整区域内において建物を建築する事ができる不動産は実は少なくなく、そのやり方や建築される方の条件次第では、建築可能と行政に判断されることもあります。
また、建築が難しい不動産におきましても、安くても良いから処分したいというご希望をもたれている依頼者の方もいらっしゃます。
ＭＣ住宅情報センターはそのような市街化調整区域の物件も取扱わさせていただくことにより、ご依頼者様の「満足」に繋げていきます。
宇都宮市での不動産売却の流れ
不動産売却の流れを把握することは、損をしない取引を実現するためにはとても重要なことです。
６つのステップに分けて紹介させていただきます。
①不動産会社に相談を持ちかける
このステップのポイントは、まずは不動産会社との接点を持つということです。
不動産会社はコンビニよりも多く存在するといわれています。
大手の不動産会社もあれば地元密着型の不動産会社もあります。
依頼者と不動産会社との相性は、販売活動を円滑に進めるためにもとても重要な要素になります。
不動産会社の立場からだと「相談」＝「売却査定」と捉えてしまいますが、まずは正式な査定を依頼する前に、不動産会社との相性を確認しましょう。
最初に訪ねた不動産会社に対して不安を感じたら、複数の不動産会社と相談するようにしましょう。
その中でここなら安心かなと思える不動産会社に「査定」依頼しましょう。
「査定」を依頼する会社は1社でも良いですし、安心できる不動産会社が複数あればその全てに依頼しても良いでしょう。
その中で最も良い条件（価格だけではなく販売方法なども重要です）を提案してくれた不動産会社と話を進めましょう。
②不動産会社と媒介契約を結ぶ。
次のステップは不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
「媒介」とは、売主と買主の間を取り持って、取引を成立させることです。
不動産会社に正式に媒介を依頼するために締結するのが「媒介契約」となります。
「媒介契約」は3種類存在します。
依頼者は3種類の中から1つを選択する形になります。
それぞれの特徴は以前のブログ内で触れていますので、下記のリンク先をクリックして確認してください。
③不動産の売却活動を開始する。
媒介契約が成立すると正式に販売活動が開始されます。
ここからは基本的には不動産会社主導で売却は進みます。
依頼主である売主は、どのような形で販売活動が進められるかは必ず確認するようにしましょう。
納得いく形で進めてもらうことはとても大切です。
問い合わせがあれば、買主への物件の説明を行います。
不動産会社にすべてを任せるケースがほとんどですが、居住中の中古物件を内見してもらう場合は、実際に売主が立ち会って案内・説明を行うことにあります。
案内が終わったら不動産会社からの連絡を待ちます。
この段階で内見した方に購入の意思があるかの確認が取れます。
購入の意思があれば契約の段取りを組むことになりますが、値引き交渉を受けることがあります。
不動産売却における一番の悩みどころですが、一度売り時を逃がすとズルズルと引きずられてしまうことはよくあることです。
売却完了に向けては前向きに検討することをお勧めいたします。
価格交渉のほかにも引き渡しの時期の設定なども交渉条件の一つとして挙げられます。
④売買契約を締結する。
買主が決まりましたら契約を行うことになります。
申し込みが入ってから１～２週間後に契約を締結することがほとんどのケースです。
その１～２週間の間に買主の住宅ローン事前審査を行います。
事前審査承認後、特に問題がなければ「不動産売買契約」を締結します。
売買契約は、売主・買主・不動産会社が一堂に会し行われます。
どうしても売主と買主の日程調整が難しい場合は、それぞれに対し不動産会社が説明を行い、手付金の扱いなど事前に決めた上で、署名捺印を別日に行うこともできます。このことを「持ち回り契約」と呼びます。
契約時に売主が用意するものは以下のものです。
・認印
・身分証明書（運転免許証など）
・収入印紙（契約書貼付用・物件価格により金額は異なります）
以上になります。
売買契約書は原本が２通作成され、売主・買主がそれぞれを補完いたします。
重要事項説明と契約書の読み合わせを不動産会社が行い、記名押印後、手付金を預かりましたら契約は終了です。
④物件の引き渡しをする。
売買代金は物件の引き渡しを行ってから支払われます。
契約から引き渡しまでの期間の目安は、中古住宅の場合約１か月、土地の場合約３か月ほどかかります。
その間に買主は住宅ローンの本審査の承認を通しておきます。
土地の引き渡しに時間がかかるのは、住宅ローン関連書類にハウスメーカーが作成した間取プランと建築確認の取得が必要になるからです。
引き渡しは司法書士が同席のうえ、買主が住宅ローンを借入する銀行で行われます。
売主が用意するものは
・実印
・印鑑証明
・登記識別情報（権利証）
・身分証明書（運転免許証など）
以上のものが必要になります。
住宅ローンなどの返済が残っていて、抵当権が設定されている物件は引き渡しと同時に抵当権を抹消する手続きも行います。
前もって司法書士が金融機関から書類を受け取り段取りをしておきます。
引き渡しが終了すれば、不動産会社はいったん役目を果たしたことになります。
仲介手数料もこの時に支払われるケースが多いです。
⑥確定申告
不動産の売却により利益が出た場合は確定申告が必要になります。
確定申告は売却した翌年の２月中旬から３月中旬の間に行います。
用意する書類は物件や売主の条件により異なります。
前もって、依頼した不動産会社に確認してもらったほうが良いでしょう。
税金が確定したら納付をします。
譲渡所得の特別控除を利用する場合は、確定申告は必須になります。
控除後、利益は残らないとしても確定申告は忘れないでください。
また、売却の結果、損失が生じたとしても確定申告を行えば損失を減らすことができる制度もあるため、確定申告を行ったほうが良いケースを確認してください。
確定申告の完了を持ちまして、不動産売却の完了になります。
以上が不動産売却の流れになります。
不動産取引は大きなお金が動く複雑な取引になります。
売却を行う際は、あらかじめ全体の流れを理解しておくことが失敗しないためのコツにもなります。
不動産売却時の注意点
不動産売却に要する期間を確認する。
不動産売却は、適正価格で売り出し、どんなにスムーズにいっても1～3ヶ月（物件によって異なります。中古住宅は期間が短く、土地の場合は期間は長くなります。）の期間を要すのが一般的です。
とはいえ、その時々のマーケットによって、売却期間が変わってくるので注意が必要です。
また、なかなか売れないからといって、物件自体に問題があるわけではございません。
タイミングによって売れるまでの期間は異なりますし、売却期間が長期に渡るからといって必ずしも損をするわけではございません。
余裕を持った売却スケジュールを立てておきましょう。
不動産売却にかかる費用を確認する。
不動産売却には仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。
その他境界確定のための測量費用や、建物を解体する場合にはその費用も必要になります。
最終的には手元にどのくらいのお金が残るかも念頭に置き、売却価格を決めるようにしましょう。
中古住宅の場合、内覧前の事前準備は念入りに行う。
中古住宅の売却の場合、売主が居住中の状態で販売活動を行うことがよくあります。
内覧も居住中の状態で行われるため、いかに見学しやすい状態にしておくかが内覧の可否に大きく影響します。
普段の生活から整理整頓を心がけ、見学に来た方によいイメージを印象づける様にしましょう。
中古住宅の場合、むやみにリフォームをしない。
不動産会社の中には、「お金をかけてリフォームした方がイメージがよくなり高く売れます。」といったアドバイスをしてくれる方もいます。
リフォームした分、高く売れることもあるので決して間違ってはいないのですが、中古住宅を求めている方の多くは、自分の好みの住宅にリフォームすることを楽しみにしているため、必ずしもプラスの方向に働くとは限りません。
修繕という意味合いでは、リフォームを行った方がよい場合もありますが、積極的なリフォームはマイナスになることもあるため、注意が必要です。
スタッフ紹介
増子 博昭
不動産売却については私が担当させていただきます。
私のプロフィールに関しましては下記のリンク先をクリックしてください。
ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）が経営している不動産会社です。
以前はパワービルダーで営業所長職を経験しているため、不動産売却の経験数については自信があります。
以前はパワービルダーで営業所長職を経験しているため、不動産売却の経験数については自信があります。
建物や土木に関する知識も豊富なため、リフォームや外構などに関してもお客様に寄り添ったアドバイスを行っています。
買主様に対しては、ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）による、無料の住宅ローン個別相談会を行っております。
買主様の不安も理論的に解消していきます。
+お客様のニーズに合わせた最適な売却プランのご提案。
ＭＣ住宅情報センターの売却プランは、時間をかけてでも高い値段で売却したいとい方方向けの「エンドユーザー仲介売却プラン」と、一日でも早く売却して現金化したいという方向けの「不動産業者買取プラン」をご用意しています。
各プランのメリット・デメリットを丁寧にご説明し、お客様のご希望にあった最適なプランをご提案いたします。
販売に力を入れており、さまざまな広告媒体を駆使して早期売却の実現を目指します。
お問い合わせの9割がネット反響の時代だからこそ、ポータルサイトなどのネットワークを活かして早期売却を実現いたします。
地域密着だからこそのご提案が可能
取り扱いエリアを絞っているからこそ、土地勘にも詳しく、地域内でのネットワークも駆使して、適切な売却価格のご提案、販売活動を行っていきます。
どんなお悩みもまずはお気軽にご相談ください。基本的には、相談料はいただいておりません。
宇都宮市の不動産売却でよくあるご質問
不動産査定は無料ですか？
不動産査定は無料です。弊社に限らず度の不動産会社でも基本的には無料です。
机上査定と訪問査定の違いは？また、どちらが良いですか？
不動産の査定には「机上査定」と「訪問査定」の２種類があります。
机上査定とは、不動産の物件情報から資産価値を査定するものです。
机上査定では実際に不動産を見に行くことはありません。
そのため、机上査定の価格はあくまで目安、参考資料程度のものになります。
今すぐ売却する予定はないが、所有する不動産の価値を知りたいなどの場合は机上査定がお勧めです。
一方、訪問査定は実際に不動産がある現地を訪問したり、役所の調査を行ったりして査定する方法です。
訪問査定のほうがより正確な査定価格を算出することができます。
訪問査定は実際に売却を前向きに検討していて、できるだけ正確な売却価格を知りたいという人に向いています。
急いで売りたい場合はどうしたらいいですか？
売主様の諸事情により急いで売却したい方は、不動産会社の「買取サービス」を利用することをお勧めいたします。
ある程度資金に余裕のある会社であれば、契約当日に売却代金を全額払ってくれる業者もあります。
注意点としては、一般的な売り方よりも売却価格は安くなってしまうという事を理解する必要があります。
ホームページやポータルサイトへの掲載費用はかかりますか？
ホームページやスーモ・アットホームなどのポータルサイトへの掲載は、無料になります。
売主様に費用を請求する事はございません。
不動産を買いかえる際、売却と購入、どちらを先にしたほうが良いですか？
一般的な事ですが、現在居住中の不動産の売却資金がないと次の不動産が購入できない方は、売却先の目安はつけておく必要があります。
現在居住中の不動産が売れなくても次の不動産が購入できる方は、新しい居住先を見つけておいても大丈夫です。
ただし、個人的な事情が最も優先されるため、不動産会社の担当とよく相談して方向性を決めて下さい。
住宅ローンの残りがあっても、不動産売却はできますか？
住宅ローンが残っている状態で家を売ることは可能ですが、そのためには売却した資金で住宅ローンの残り（残債）を完済する必要があります。
売却価格残債を上回れば特に問題はないのですが、下回る場合は買換えローンや任意売却の手続きが必要になります。
仲介手数料はいくらですか？
仲介手数料は「売却価格×3％+６万円×消費税」になります。
売却価格が一千万円の不動産の仲介手数料は、396,000円になります。
売却代金はいつもらえますか？
売却代金は引渡時に支払ってもらえます。
契約時には手付金として売買代金の10％ぐらいを目安に支払われます。
売却した年の固定資産税はどうなるのですか？
売却した年の固定資産税は基本的には日割清算になります。
起算日は1月1日とし、1月1日から引渡日の前日までを売主の負担、引渡日から12月31日までを買主の負担として清算します。
支払い義務は売主に発生します。
隣地との境界が見つかりません。どうすればよいでしょうか？
原則的には隣地の方と立会いを行い、復元する必要があります。
測量士の資格を所有している方に依頼しましょう。
費用は掛かりますが、将来のトラブルを避ける意味でも必ず行って下さい。
不動産売却お役立ち情報
ここでは、私が以前書いたブログの記事をいくつか紹介させていただきます。
リンク先を貼っておきますので、是非、読んで下さい。
＊媒介契約とは？不動産売却の際に知っておくべき契約方法。
誰に売るかによって売却価格は大きく異なる。
売却査定の価格は一般の方に売ることを対象に価格が設定されています。
しかし、不動産を売る対象は一般の方だけではありません。
不動産会社やハウスメーカー（パワービルダーも含む）もその対象となります。
誰に売るかによって売却価格は大きく異なりますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。
・メリット
・メリット
不動産会社に売る。
・メリット
＊現金化が早い。
手持ちの現金や、取引先の銀行融資を受けるので早ければ１ヶ月程度で完結します。
＊水面下での取引になるので、近隣や親戚などに売却を検討していることを秘密にできる。
・デメリット
＊売却価格が安い。
諸事情により急いで売却しなければならない場合は、不動産会社に買取ってもらうのが一番早いです。
ただし、売却価格は一番安くなります。
不動産会社地元の中小企業のためそれほど資金力が大きくなく、確実にリスクを避け転売による利益を確保するるためにも、買取価格を相場よりも安くしなければならないからです。
不動産業者に買取を依頼する際は、必ず複数の会社から見積りを出してもらい、不当に安く買取られないようにしましょう。
土地はハウスメーカー（パワービルダー）に売る。中古住宅は買取再販専門業者に売る。
・メリット
＊不動産会社よりは高く買ってくれる。
土地はハウスメーカーの中でも新築建売を中心に販売しているパワービルダーのほうが、用地仕入れには積極的です。
未公開の物件だけではなく、スーモやアットホームに公開されている物件も用地仕入れの対象になっているため、不動産会社よりも高く購入してくれます。
在庫が少ないなどの買わなければいけない理由がある際には、一般の方が購入する価格とほとんど変わらない価格で購入することもあります。
＊土地面積が大きく、総額が高くなる土地も積極的に買っている。
一般の方が購入できないような大きくて広い土地も、開発分譲地として購入してくれます。
住宅が建っている建付地でも取壊しを条件（もしくは自社で取壊す）で購入してくれます。
中古住宅は買取再販専門業者が存在するので、そちらに代診してみましょう。
・デメリット
＊大企業が多く、購入の条件や特約が細かい。
ハウスメーカー（パワービルダー）及び買取再販専門業者には大企業が多く、購入条件や特約が細かいです。
会社によってその内容は異なりますが、よく契約書の内容を理解する必要があります。
当たり前のことを格式張って複雑に記載しているだけの特約も多いのですが、隣地との境界の確定や、登記に関する特約が記載されることがよくあるため、費用負担の確認や決済成就の条件などは必ず確認しましょう。
契約時の特約条件を満たすことと、銀行融資打診に時間を要するため、契約から決済までは2～３ヶ月要します。
土地面積が大きいと役所に開発許可を取得しなければならないため、自治体によっては半年以上要することもあります。
一般の方に売る。
・メリット
＊一番高く売れる可能性が高く、希望売却価格を自分で設定できる。
スーモやアットホームといったポータルサイトに公開されるのは、一般エンド客向けの価格です。
自分の希望価格を設定して売れるため、一番高く売れる可能性が高いです。
明らかに相場より高い金額で売りに出しても、タイミングが良ければ売れることもあります。
急いでお金が必要ない方や、「とりあえず売れれば良いかな」といった感じで気持ちに余裕のある方は、
一般の方に購入してもらう前提で勧めた方が良いでしょう。
・デメリット
＊契約完結まで時間を要する事が多いため、その後のスケジュールが立てにくい。
一般の方に買って貰うということは、販売開始の時点では購入客が決まっていないので、いつ売れるかわかりません。
物件によっては1年以上の長期戦も覚悟が必要です。
スケジュールが見通せないため、いついつまでにまとまったお金が必要といった方や新居の買換えなどの事情がある方には、あまり向いてはいません。
また、一般の方は、家を建てる前提で土地を購入しますが、住宅ローンの審査やハウスメーカーとの打合せに時間が掛かるため、決済が予定の日時に行われず、遅延することもよくあります。
近隣の物件取引事例は参考程度に。
売却査定の際に必ず参考にするのが過去の取引事例です。
国土交通省の土地総合情報システムなどで、照会することが可能です。
しかしながら、取引事例に対して照会できる事例が少ない（例えば宇都宮市の石井町の場合：取引件数332件に対して取引価格情報は僅か5件）ため、その地域の相場を反映しているとはいえません。
土地総合情報システムは国土交通省が年に数回、売主と買主に調査票を郵送し、対象者がそれに回答する形で事例を集めています。
このアンケートは任意のため、不動産取引を行った一般の方は協力していることもあるようですが、不動産を売買した不動産会社は必ずしも調査に応じてはいないようです。
特に取引金額に関しては個人情報の取扱にも係わるため、積極的に調査に協力する不動産会社ほとんど無いといってもよいでしょう。
このような形で調査された取引事例は、残念ながら信憑性に欠けます。
参考事例としては役に立つかもしれませんが、価格決定の根拠としては少し弱いです。
もし、売却査定の際に、過去の取引事例から価格を提示された場合には、その根拠も確認するようにしましょう。
宇都宮市内の公示価格・基準価格や路線価は少し怪しい。
国が発表する公示価格、都道府県が発表する基準価格、固定資産税や相続税の算出の根拠になる路線価。
これらは、売却価格を決定する上で、重要な指標となっています。
不動産会社によってはこの指標を重視し、価格決定の根拠にしている会社もあるようです。
（例：路線価は時価の8割程度で設定されているため、査定価格＝路線価による評価額÷0.8で算出）
しかしながら、宇都宮市内は少し事情が違うようです。
事例をあげて検証してみます。
宇都宮市陽東4丁目にある基準地の価格が１㎡６９，９００円。
宇都宮市の西エリアで同程度の価格の基準地を探すと、宇都宮市東宝木町に同じ１㎡６９，９００円の基準地がありました。
１㎡６９，９００円を坪単価に直すと１坪約２３万円になります。
陽東４丁目の基準地は柳田街道にも近く、ＬＲＴの新設駅まで徒歩でも行けるような宇都宮市でも注目の高いエリアです。
かたや、宇都宮市の東宝木町ですが、宇都宮中央女子校から少し南に行ったところにある昔からの住宅街です。
東宝木町も閑静な住宅街で住みやすいエリアですが、陽東４丁目と比較すると土地の時価相場は明らかに安くなります。
そもそも陽東４丁目は坪２３万円では買うことはできません。
最低でも坪30万円を下回ることはありません。
東宝木町の坪２３万円は立地によっては少し安い気もしますが、妥当な坪単価ではあります。
これは一つの事例でしかありませんが、このような傾向は公示価格と路線価にも現れています。
宇都宮市の東エリアは西エリアと比べても評価額が低く設定されているようです。
おそらくではありますが、急速に発展してきた東口エリアに対して、公的な評価が追いついていないのがこのような形で表れているのではないかと思われます。
公示価格・基準価格や路線価はインターネットで確認することもできますが、宇都宮市の東口エリアの土地を売却する機会がある場合には、少し注意してみた方が正解かもしれません。
売却査定サイト。査定額「だけ」高い業者に要注意。
「少しでも不動産を高く売りたい」、それが不動産を売却する人の本音でもあります。
しかし、その気持ちにつけ込んで査定額だけ高く提示してくる悪質な不動産会社もいるようです。
最近では、一度に複数の会社による簡易査定を受けられる、無料の「一括査定サイト」を利用する方が増えています。
複数の業者を簡易査定とはいえ一気に比較できるので、普段はお仕事などで時間が無い方にとっては、ありがたい存在でもあります。
複数の業者から送られてくる査定価格には当然、バラツキがあり物件によっては500万円近くの差が付くこともあるようです。
周辺相場よりも明らかに高い査定額が提示されたときは、一度疑ってみることも必要です。
もちろん、不動産自体の価値が高く評価された、適正な査定額である可能性もあります。
ここ数年ですが、ポータルサイトやレインズ（不動産会社が使えるネットワークシステム）に登録されている物件のなかで、あきらかに相場とかけ離れた高値が設定されている物件が増えてきています。
売主の希望で設定された価格ならよいのですが、売却の依頼を受けた不動産会社はどのようにして売るつもりなのだろうかと、不思議に思うこともあります。
悪質な不動産会社がよく行う手段としては、当初は売れるはずもない高値で売却査定を行い、物件を預かったら、様子を見つつ、徐々に売り頃の価格まで売価を下げるというものです。
高値で売れてくれればラッキーということもあるかもしれませんが、まず売れることはありません。
販売期間が長くなってしまい、情報の鮮度が落ちるため、売り頃の価格で売れない事もよくあります。
なぜなら、インターネット上のポータルサイトがこれだけ発展している現代においては、２回以上価格が下がってしまうと、もう１回価格が下がるのではないかといった変な期待感が市場にでてしまうからです。
このような事態を避けるためにも、査定額の根拠は自分たちが理解するまで何度も聞くようにし、必ず納得したうえで、売却を依頼するようにしましょう。
まとめ。
いかがだったでしょうか。
不動産売却についての「アレコレ」をいくつか書かせていただきました。
不動産について、ご不明な点・ご質問等ございましたら、いつでもお気軽にご相談ください。
また、宇都宮市の新築戸建てに関するお悩みがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
ＭＣ住宅情報センターでは、宇都宮市やその周辺地域の不動産売却査定を行っております。
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