こんばんは。代表の増子です。
最近ガソリンの価格がだいぶ高くなってきましたね。宇都宮でもリッター140円を超えてきました。
原因はアメリカの「イラン核合意からの離脱」です。
資源が少ない日本では、世界情勢の影響を受けやすいので仕方ないことですが、生活に響くのでこれ以上の値上がりは勘弁して欲しいところです。
さて、本日のテーマは、
私道に接する不動産の購入。確認すべきポイントは？①権利関係
不動産を購入する方は「私道よりも公道の方がよい」と漠然と考えている方も多いと思います。
公道であれば通行に関してのトラブルは起きないため、この考え方は正しいです。
しかし、私道であってもしっかり確認して、所有権や通行権などの権利関係に問題が無ければ良いわけであって、私道だからといって無闇に避ける必要はありません。
今回は私道に面した物件を購入する際の、確認すべきポイントについて説明していきます。
道路の種類を確認する。
建物を建てることができる道路は、公道・私道に関わらず建築基準法上で種類分けをされています。
前面の私道が建築基準法による道路として認定されることを前提に作られた開発道路（２号道路）や位置指定道路（５号道路）の場合には、第三者を含む一般公衆の通行も許容されるものと考えられています。
しかし、建築基準法が施行される前から存在する既存道路（３号道路）や道路幅員が４m未満である４２条２項道路の場合は、通行に関して何らかのトラブルを抱えている可能性があるため、状況確認が必要になります。
道路の権利関係を確認する。
私道が関係者の共有もしくは分割して所有されている場合は、お互いに「通行地役権」を設定しているものとして扱われます。
みなしの通行地役権に関しては、登記がされていなくても認められるため、不動産を購入して私道を利用する方にも継承されます。
上記のケースに対して、私道の所有者が一人である場合には注意が必要です。
所有者の一存で私道の廃止ができてしまうのはこのケースで有り、トラブルが生じやすいともいえます。
また、通行のために使用するにも、使用料等が発生する場合があります。
私道が既存道路（３号道路）や４２条２項道路であり、かつ、所有者が一人の場合は、最低でも「通行承諾書」等の覚書きを取得するようにしましょう。
現地の状況を確認する。
現地を確認した際に、私道の現況もしっかり確認しましょう。
私道は原則として所有者が維持管理をしなければなりません。
通り抜けができる私道は不特定多数の方が利用するため、自治体が修繕等を負担してくれる場合もありますが、突き当たりの私道の場合は費用負担はその私道を利用している方に発生します。
現況で、舗装が剥げていたり、陥没して水が溜まりやすくなっている場合は、想定していない費用負担が発生するかもしれません。
もしかしたら、私道の利用者同士でトラブルがあり、維持管理に関して協調できていないケースもあるため、注意しましょう。
埋設されている水道管を確認する。
私道に埋設されている水道管が、個人や法人所有の私設管であることがあります。
水道管が私設管の場合、使用料を要求される場合もあります。
水道管は自治体に寄付して、管理委譲することが可能です。
それほど多くは無いケースですが、あえて自治体に寄付せず使用料目的で水道管を所有し続けるケースもあるようです。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
今回は私道の権利関して、確認すべきポイントを説明させていただきました。
次回はこの続きとして、私道の面積負担と金銭負担に関して説明いたします。
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