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初めてでも失敗したくない。土地探しのポイントとは。

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カテゴリ:不動産業界
こんばんは。代表の増子です。

最近はすっかり寒くなってきました。

新型コロナの脅威が強まってきていて、生活が窮屈になっています。

ストレスが溜まりそうな世の中ですが、年末に向けて、体調管理だけはしっかりしておきたいところです。




本日は、土地探しについてブログを書きたいと思います。

マイホームの計画があっても土地を所有していない方にとっては、土地を探す作業から始める必要があります。

とはいっても、理想の土地を見つけるのは簡単ではなく、ほとんどの方にとっては初めてのことなので、土地情報のどこを見て判断すれば良いのかわからないという方も多くいらっしゃいます。

土地探しにはいくつかのポイントが有り、それを理解することで、理想の住まいがイメージでき、失敗のリスクを減らすことができるようになります。

今回は失敗しない土地探しの方法を、私の経験もふまえ、解説していきます。

掘り出し物は市場には出てこない。


誰が見ても良い条件の土地は市場に出ることはほとんどありません。

なぜなら、そのような好条件の土地は市場に出る前に建売業者や土地分譲を行う業者が購入してしまうからです。

売地の情報のほとんどは、地場の不動産会社にまずもたらされます。

最近は、ネットでの一括査定サイトが増えたため、こちらのルートもありますが、それども地元の不動産業者が取扱う割合が多いです。

地元の不動産業者が情報を得た時点で考えることは、まずは、自分の会社で買える金額の物件であるのかということです。

不動産会社の規模によって異なりますが、地元の業者は資金力も大きくなく、確実に利益が取れてリスクの少ないといった、とても良い条件の物件しか購入しません。

自社で購入できないと判断した時点で市場に公開すれば、まだ好条件土地は市場に出回ることが多いのですが、ほとんどの不動産会社は、建売業者(飯田グループのようなパワービルダー系が多いです)や土地分譲を行っている会社に情報を提供し、買取を依頼します。

不動産業者にとって、建売業者や土地分譲業者に買ってもらった方が、リスクも少なく、売上金の回収も早くなるといったメリットが大きいからです。

地主にとっても、いつまでに売りたいなどの条件がある場合は、市場に出すよりも業者に買取ってもらった方が確実のため、そのメリットは大きいです。

条件がよければ近隣相場より高くてもどこかの業者が買います。

建売業者や土地分譲業者が土地を相場より安く購入しているように思われがちですが、業者間でも競争(入札や複数の業者に買取査定を依頼するため)が発生する事があるため、必ずしも相場より安く購入できてはいません。

このように土地情報は上記の段階を経てから市場に出回る物件がほとんどです。

市場に出ている物件は、不動産会社が購入できないほど価格が高めに設定されているか、立地条件に少しクセがある物件が多いということになります。

人気のエリアやすごく好条件の新着物件は年に数回あるくらいです。

仮に、市場に出たとしても1~2日で買い手が見つかっちゃいます。

常に新しい情報を入手しようと毎日のようにネットを見ている方が、すぐに買いますと手を挙げるケースもありますが、ほとんどの場合公開されてすぐの好条件の売地は、建売業者が購入しています。

建売業者は常にネット情報も確認しています。

未公開物件より割高でも、プロジェクトに合いそうだったらどんどん購入してきます。

ライバルは一般の方だけではなく、プロの会社も相手にしなければなりません。

競争率は自分たちが思っているより高いのです。

この文を読むと、いい土地なんか買えないじゃんと思うかもしれませんが、誰が見ても良い条件の土地が少ないのであって、自分たちにとっては良い物件というのはいつか巡り会えます。

土地は縁ものです。

そういう視点で家づくりを進めることも大切だと思います。

希望条件に優先順位をつけよう。


土地を探すにあたって皆さん希望条件があるかとは思いますが、全ての条件を満たしてくれるような物件に巡り会うことはほとんどありません。

仮に巡り会ったとしても、そのような物件は競争率も高く、必ず購入することができるとは限りません。

希望条件にあった土地を購入できるまで、妥協をせず、理想を追い求めることを否定するつもりはないですが、そのような場合にいおいては、数年間探し続ける長期戦も視野にいれなければなりません。

限られた時間の中で土地を購入するためには、希望条件に優先順位をつける事を推奨します。

希望条件として考えられる項目は、

・予算

・広さ

・日当たり

・生活利便(学校やスーパーまでの距離など)

・交通利便(駅やバス停までの距離、幹線道路までの出やすさなど)

などがあげられます。

上記以外にも、各家庭によってこだわりのある条件はあるかとは思いますが、希望条件に優先順位を決めることで、自分たちの暮らしのビジョンがよりはっきりと見えてくることもあります。

満足度の高い家造りをするためにも、自分の中でどうしてもゆずれないこと、あえて妥協できる事を整理しておけば、土地探しにおいて視野が広がり、理想に近い土地を手に入れることにもつながります。

条件は緩めに設定しよう。


スーモやアットホームなどのポータルサイトで探す場合、希望条件を設定して検索できるシステムが備わっています。

例えば土地価格を2,000万円以下で設定すれば2,001万円以上の物件は検索されません。

しかしながら、物件によっては値引きが可能なものもあるため、交渉次第では希望の予算内で購入できることも珍しくはありません。

土地面積も150㎡以上で検索すれば150㎡未満の土地は検索されませんが、150㎡未満の土地でも、周囲の建物の状況次第では日当たりも確保され、充分に希望条件を満たしてくれる土地があるかもしれません。

情報の見逃しを防ぐためにも、希望条件は緩めに設定し、柔軟に対応できるようにしましょう。

造成費を考慮する。


同じ価格の土地でも、家が建てられるようになるまでに掛かる費用は、その土地ごとによって違います。

なぜなら、傾斜のある土地や高低差のある土地を平らにするために掛かる費用や、土地の外周に土留ブロックやフェンスを設置する費用が異なるからです。

また、上下水道が引き込まれているかどうかによっても、費用は異なってきます。

地盤が弱ければ改良費用も想定しなければなりません。

土地の売買を担当する不動産会社は、造成の知識に乏しい事が多く、造成費用を細かくシミュレーションしてくれません。

家を建てるハウスメーカーが決まっているのなら、営業担当に造成費の概算を計算してもらうようにしましょう。

営業によって知識の差はあるかもしれませんが、こちらから造成費に関して質問できるようになっておきましょう。

土地は購入したけど、家を建てる前に予算オーバーが確定してしまうといった事態にもなりかねませんので、注意が必要です。


売主が業者の土地を買う。


業者という言葉は業界用語で不動産会社のことを指します。

業者が売主の物件は、当たり前ですが、業者が一度購入してから再販売しています。

不動産のプロが目利きした物件なので、リスクが少なく比較的好条件の物件が多いです。

多少クセがある物件でも、価格に反映させることにより、お得感があります。

複数区画が一度に販売される大型分譲地は、価格が近隣相場と比べると割高ではありますが、

道造成が完了した形で販売されているため、改めて造成費が掛からないため、最終的に掛かる費用は、何も手をつけていない近隣の土地と大きく変わらなくなるケースもあります。

また、建売業者が建築を開始する前に、土地のみで販売することがあります。

土地を購入してから着工するまでの僅かな販売期間しかないため、情報公開されることはまずありません。

建売業者が購入している物件なので、好立地の物件が多いのが特徴です。

価格は割高になってしまいますが、こちらも造成完了の状態で引き渡されます。

検討期間が短いのはデメリットですが、家を建てるハウスメーカーが決まっている方にとっては、魅力的な情報が多いのではないでしょうか。

まとめ。


いかがでしたでしょうか。

夢のマイホームを建てるにあたって、立地条件は重要な部分になります。

同じ顔をした土地は2つとなく、それぞれ異なります。

故に、ここで書いたこと以外にもポイントはたくさんあります。

最終的な決断をする際には、営業マンや他人の意見ではなく、自分たちの直感が頼りになることもあるでしょう。

この記事が、皆さんの決断に少しでもお役に立てれば幸いと願って、締めさせていただきます。


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