こんばんは。代表の増子です。
この仕事に携わってからもうすぐ20年になりますが、不動産業界ほど独特のルールがあり、分かりずらい業界は無いと思って仕事をしています。
不動産関連の広告やスーモなどのホームページにはお部屋の賃料や物件の価格は掲載されていますが、そのお金だけ払えば住めるわけでも変購入できるわけでもありません。
賃貸であれば初期費用というものが発生し、売買であれば諸費用というものが発生します。
かといって、これだけの費用が掛かりますといった具体的な金額が掲載されていることもほとんど無いため、不動産会社から明細書を提示されて、初めて掛かる費用の全貌を知るといったお客様は、結構多くいらっしゃいます。
その中でも仲介手数料に関しては、その存在自体知らないという方も多く、自分の中で想定していた予算が不足してしまうこともあるようです。
そこで今回は、意外と知られていない仲介手数料とそのルールについて説明していきます。
仲介手数料とは、不動産の賃貸や売買の取引の際に貸主・売主と借主・買主の間に入って取引条件の調整や契約業務を行う仲介会社(ここでは不動産会社のことです)に支払う費用のことです。
不動産の取引に関する多くが不動産会社を介して行われているため、仲介手数料は必要経費ということにもなります。
また、不動産会社にとって、仲介手数料はとても重要な売上になります。
不動産取引における仲介手数料の金額は、宅建業法において報酬のその計算方法が明記されています。
賃貸と売買においても計算方法が異なるため、個別に説明していきます。
賃貸の場合の仲介手数料上限額は下記の計算式で算出します。
家賃×1.1(消費税10%)
家賃が6万円のお部屋でしたら60,000×1.1=66,000円が仲介手数料上限額です。
管理費が掛かるお部屋も多く存在しますが、管理費には仲介手数料は掛かりません。
支払いは成約時(契約時)に支払います。1度きりの支払いです。
内見や案内で仲介手数料は発生しません。
売買の場合の仲介手数料上限額は下記の起算式で算出します。
売買価格
200万円以下 売買価格×5%×1.1(消費税10%)
200万円超400万円以下 売買価格×4%+2万円×1.1(消費税10%)
400万円超 売買価格×3%+6万円×1.1(消費税10%)
速算式ではありますが、以上のように計算ができます。
例として
200万円の山林を購入した場合の仲介手数料上限額は、200万円×5%×1.1=11万円となります。
1000万円の宅地を購入した場合の仲介手数料上限額は、1000万円×3%+6万円×1.1=39万6千円となります。
売買の仲介手数料は成約時(契約時)に不動産会社に請求権が発生しますが、国土交通省が推奨しているのは「契約時半金、残金時半金」のため、このような形を取る不動産会社が多いようです。
頭金が少なく、または、ほとんど無い状態で住宅ローンを組んで諸費用を賄う場合は、決済時(引渡時)に一括で支払うことが多いです。
売買の場合も仲介手数料は成功報酬のため、案内や相談では発生しません。
いかがでしたでしょうか。
仲介手数料は賃貸の初期費用及び売買の諸費用はそれぞれの中で大きなウェートを占めます。
売買の場合は諸費用ごと住宅ローンに含んで借りることは可能ですが、賃貸の場合はそうはいかないため、どの程度費用が掛かるかは理解しておく事が必要です。
実際の取引にあたっては、流れや基本を理解した上で、初期費用や諸費用をしっかり算出するようにして下さい。
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