こんばんは。代表の増子です。
今日は仕事で栃木市まで行ってきました。
観光地として街が整備されているため、情緒がありましたね。
さて、本日のテーマですが、
中古物件の瑕疵担保責任について。
新築住宅の場合、構造躯体に関する保証期間は10年と定められているため、大きな問題に発展することは少ないが、中古住宅の場合、瑕疵担保責任が問題になることは少なくありません。
今回は中古住宅に何かあった場合の「瑕疵担保責任」について、説明していきます。
瑕疵担保責任の範囲は。
瑕疵担保責任とは売買対象の物件に瑕疵（不具合）があった場合に、売主が買主に対して負担する責任のことです。
普通に注意していれば気づくような瑕疵は対象外となります。
また、売主が告知して買主が知っているような瑕疵も対象外となります。
外部からみて解らないような、シロアリの被害、雨漏り、土台の腐食、給排水の水漏れなどが対象になります。
瑕疵担保責任の期間は。
中古住宅の場合、瑕疵担保期間は民法に則ります。民法の規定では「瑕疵を知ったときから一年以内」に損害賠償請求もしくは目的を達せられない場合には契約の解除ができると定められています。
買主が瑕疵があることを知ったときから１年以内ですから、引渡し後、５年後であろうが10年後であろうが、瑕疵担保責任は有効ということになります。
買主にとっては非常に有利な内容ですが、売主にとっては非常に不利な内容でもあります。
売主はいつになっても損害賠償等を請求される恐れがあるため、怖くてなかなか不動産を売ろうとは思わなくなってしまいます。
ほとんどの中古住宅の取引においては、特約によって瑕疵担保責任の期間を制限し、売買契約書にその期間を明記しています。
一般的には売主と買主のバランスをとった、2～3ヶ月の瑕疵担保責任というのが多いです。
築年数が古く、建物の資産価値が認められないような物件（木造20年・耐火建築物25年）は、瑕疵担保責任を免責として取引することもあります。
売主が不動産会社（宅建業者）の場合は、瑕疵担保責任を最低２年以上としなければなりません。
これ以上短い期間の特約は無効となり、民法の原則が適用されます。
また、売主が知っていたのに隠したような瑕疵は、いかなる特約をしても、その責任を逃れることはできません。
なお、瑕疵担保責任は、物理的な瑕疵だけではなく心理的な瑕疵（事故物件や火災等）にも適用されます。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
中古住宅の売買においては、瑕疵担保責任に関しては明確な基準がないため、当事者同士の話し合いで、期間や適用される範囲を決めなければなりません。
契約前に担当営業マンとよく相談し、自分にとって不利益にならないよう、しっかり確認して下さい。
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