こんばんは。代表の増子です。
宇都宮は最近の暖かさで、桜の開花が早まるそうです。
先月までの寒さをもう忘れてしまいそうな気がしますね。
さて、本日のテーマは、
住宅ローンいくらまで借りられるの？変動金利でシミュレーション。
です。
住宅ローンはいくらでも借りられる訳ではなく、借りる方の年収や年齢・お勤め先・勤続年数等で異なります。
不動産業界に勤めている私たちは、こういったお客様の個人情報を含んだ内容を「属性」と呼んでいます。
「属性」の内容は？
「属性」の主な内容としましては、自営業か会社勤務（サラリーマン等）、年齢、年収、勤続年数、家族構成、現在の借入状況及び返済状況などがあります。
この中で、借入金額の決定において最も重要になってくるのが、年収です。
年収400万円の方と、600万円の方では借りられる金額が異なることは、どなたでもご理解いただけると思います。
銀行やフラット35を扱っている住宅金融支援機構（以下、機構）が融資を審査する過程で用いる数字として、「返済比率」というものがあります。
返済比率とは。
返済比率とは、返済負担率ともいわれ、年収に対する年間返済額の割合のことをいいます。
返済比率は住宅ローンを借りる際の収入基準になっており、銀行や機構は条件として、返済比率の上限を設定しています。
返済比率は各銀行や機構によって異なり、30％～40％以内となっています。
少しわかりづらい説明になりましたが、要は、年収400万円の方は、借入金の年間返済額を160万円（金利返済分も含む。400万円の４０％）以内に抑えることを銀行等から求められるということです。
変動金利0.675％で、年収400万円の方が35年返済で借りる場合の計算として
160万×35＝5600万円という数字がでてきます。
この金額は金利も含まれた返済総額になるため、金利を除いた当初の借入金額は5,000万円となります。
しかし、5000万円まで借りられるかというと、そういうわけではございません。
現在、住宅ローンの変動金利は一番安いところで0.5％を切っていますが、変動金利が３５年間ずっと上がらないとは、銀行も思っていません。
したがって、実際審査する際には「審査金利」と呼ばれる、パンフレットやインターネットにも公表されていない金利を用いて審査します。
「審査金利」とは
「審査金利」は、変動金利が将来上昇に転じても返済可能かどうかを判断するためのものです。
当然、公表されている店頭金利よりかなり高く設定されています。
「審査金利」も各銀行ごとに異なりますが、おおむね3％から3.5％程度に設定されているようです。
審査金利3.5％で、年収400万円の方が35年返済で借りる場合の計算としても
160万×35＝5600万円という数字がでてきます。
しかし、160万円の元金と金利の内訳が異なるため、返済総額は5600万円で同じでも、当初に借り入れできる金額は約3,200万円になります。
この3,200万円が、年収400万円の方の借入可能額となります。
今回のシミュレーションは、理屈が多くて少しわかりづらかったと思います。
私も計算するときには、暗算ではなく、ローン電卓という特殊な電卓を利用しています。
最近は、スマートフォンのアプリをダウンロードすれば、誰でもローン計算ができるようになっています。
ローン電卓を用いて計算したのが今回のシミュレーションになります。
ちなみに年収400万円の方が、変動金利0.675％で3,200万円借りた場合の月々の支払額は 約85,500円です。参考までに。
もう一つついでに、年収600万円の方が、同じ計算方法で算出した借入可能額は約4,800万円です。
月々の支払いは約128,000円です。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
今回の計算は、変動金利で借りることを前提でシミュレーションを行いました。
自分の年収だと、どれ位借りられそうなのかの目安はこのやり方で導き出せると思います。
次回は、固定金利でのシミュレーションを交えて続きを説明していきます。
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