住宅ローンの借入シミュレーション。固定金利の代表格、フラット35で検証してみる。
こんばんは。代表の増子です。
今日は3月14日です。
今日は何の日かと聞かれたら、ホワイトデーと答えるのが一般的なのでしょう。
他に何の日があるのかと調べてみたら、円周率の日だそうです。
ゆとり教育で一度消えかかった3.14です。
ちなみにパイの日でもあるようです。円周率が「Π」だからだそうです。
さて、本日のテーマですが、
住宅ローンの借入シミュレーション。固定金利の代表格、フラット35で検証してみる。
本日は昨日のテーマの続きとして、固定金利における借入可能額のシミュレーションを行っていきます。
変動金利でのシミュレーションはリンクを貼っておきますので、そちらを参考にして下さい。
固定金利での借入可能額は？
今回は固定金利＝フラット35の金利を用います。
まず前提として、固定金利には審査金利というものはありません。
金利は固定のため、返済額の変動がないからです。
しかし、返済比率の上限が銀行の最大40％とは異なり、低く設定されています。
また、年収にもよって返済比率は異なります。
年収400万円未満の場合 返済比率30％まで
年収400万円以上の場合 返済比率35％まで
上記のように設定されています。
現在の固定金利は約1.9％から1.95％に設定されているため、1.95％でシミュレーションします。
年収400万円はギリギリ35％の返済比率を使えますね。
400万円×0.35＝140万円
年間140万円まで返済可能と機構は判断します。
140万円の元金と金利の内訳をローン電卓で計算すると、年収400万円の方は、約3,500万円の借入可能額と計算できました。
変動金利の場合約3,200万円なので、それほど多くはないですが、固定金利の方が同じ年収なら多く借り入れできる計算になります。
返済比率の上限が銀行よりフラットの方が低くても、審査する金利に乖離（銀行の審査金利は3～3.5％）が大きいため、結果的にはフラットの方が多く借りられることになります。
今後年収が増える予定（配偶者がパートに出る等）がある、もしくはまとまったお金が入ってくる予定がある方が、銀行の審査では欲しい物件に手が届かない場合などは、フラット35を選択するという方法もあります。
実際の現場では、年収の少ない方が住宅ローンを組む際に、銀行の変動金利だとどうしても借入希望額に届かない方が、フラット35を利用して希望額まで借入金額を引き上げるというケースがよくあります。
また、団体信用生命保険（略して団信。借りている方が返済期間中に亡くなった場合、住宅ローンが相続人に残らなくなる生命保険）に加入しなければ、金利が-0.2％になるため、その分借入可能額を増やすことはできます。
団信は当然入るべき保険なので、あまりおすすめできる手法ではありません。
万が一、何かがあったら取り返しの付かない事にもなりかねません。
自分たちだけの判断で行わないようにしましょう。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
フラット35はパート収入年金収入も合算でき、審査対象になる世帯収入を増やしやすいため、ご主人単独だと住宅ローンの審査が厳しくなるご家庭にとっては扱いやすい商品になっています。
次回は続きして、住宅ローンを組む方の年収以外の属性が、どのように審査に関わってくるかを説明していきます。
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