今日も夕方から宇都宮市は雨です。
気温も昨日からはずいぶん下がりました。
午後からかかりつけの病院に行ってきたのですが、インフルエンザがまだ流行しているそうです。
全国的にははしかが流行しているらしいです。とにかく体調管理には注意しましょう。
さて、本日のテーマは、
頭金無しでマイホーム購入は危険？①想定されるリスクは。
最近というか10年ほど前から、不動産会社の広告等で、「頭金無しで家が買える」というフレーズをよく見かけます。
しかし、住宅購入に関する本やサイトの中では「頭金は必要」、「2～３割を用意しましょう」と書かれているものが多いです。
不動産会社は嘘をついているのでしょうか。
今回と次回の2回に渡って、「頭金無しで住宅を購入する場合のリスク」と、「頭金無しでも住宅を購入する方法」を説明していきます。
頭金はなぜ必要とされるのか。頭金無しで購入する場合に想定されるリスクは。
理由はいくつかあります。箇条書きにして説明いたします。
1・以前は物件価格の満額まで融資を受けることができなかったため。
私が不動産業界に就職した約15年前は、住宅ローンは物件価格の8割から9割までしか融資してくれませんでした。
不足している残りの1～2割部分と諸費用に関しては、現金で用意していただくか「諸費用ローン」という形で、もう1本ローンを組む必要がありました。
また、さらに遡れば、諸費用ローンさえ存在しない時代もあったため、必然的に現金＝頭金を用意しなければ住宅を購入することはできませんでした。
金利も今より高かったため、実際に、住宅ローンの借入金額を抑えた方がお得でした。
その時代の名残があるためか、我々のお父さん世代の方に相談すると「頭金が必要だ」との回答が返ってきます。
専門家の中でも、お年を召されている方などは、頭金の必要性をアドバイスされる方が多いです。
2・住宅ローンが残っている状態では、家は売れないから。
もし将来何らかの理由で、購入した住宅を売らなければならなくなったとき、住宅ローンが残っていたら売ることはできません。
残っている住宅ローン以上の金額で売ることができたななら問題は無いのですが、売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまった場合は、現金を投入して住宅ローンを完済しなければ、その家は売ることができません。
ようするに、住宅ローンを借りている金融機関が、抵当権の抹消を許可しなければならないからです。抵当権が付いている物件は売れません。
もし、今後購入を予定している住宅が、将来的に手放す可能性があるのなら、少しでも頭金を充当することをおすすめします。
3・住宅ローンの借入が増え、金融機関に支払う保証料も高くなるから。
当たり前のことですが、頭金を用意しない場合は住宅ローンの借入金額は多くなります。
借入金額が多くなれば、返済比率も悪化します。
特に、栃木県内でよく利用される「足利銀行」や「栃木銀行」は、返済比率に余裕のない方には、保証料を高く設定する傾向があります。
保証料が高くなれば、その保証料を支払うためにさらに住宅ローンの金額を増やすか、保証料を金利に上乗せして、月々の支払いの負担を増やす方法を選択することになります。
どちらにせよ家計の負担は増加します。
変動金利で住宅ローンを組んでいて金利が上がった場合などは、さらに家計は逼迫するでしょう。
以上が、私が考える「頭金」が必要とされる理由です。
今回のまとめ。
いかがでしたでしょうか。
住宅ローンの時代背景もありますが、「頭金」が持つ役割と意味合いは、常に変化してきています。
次回は続きとして、「頭金無しでも住宅を購入する方法」を説明していきます。
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