こんばんは。代表の増子です。
今日は宇都宮市の清原球場で、プロ野球公式戦「巨人対広島」線が行われています。
何年か前から、毎年巨人主催の公式戦が一試合行われています。
私も野球観戦は好きなので、いつかは見に行きたいと思うのですが、なかなか時間がとれずに観戦できていません。
今年はどちらのチームが勝つのでしょうか。
さて、本日のテーマは、
中古住宅購入のポイント。フルローンは利用できるの？
新築住宅も魅力ですが、費用を抑えられ自分の好みにリフォームやリノベーションできる中古住宅も最近人気が出てきています。
ほとんどの方は住宅ローンを利用しての物件購入を検討しているとは思いますが、中古住宅の場合、希望通りの審査結果を得られないこともしばしあります。
今回は、中古住宅の購入の際に、諸費用やリフォーム費用を含めた「フルローン」を利用できるかどうかについて、説明していきます。
フルローンを利用する際の注意点
「フルローン」とは、頭金や自己資金無しで、金融機関から諸費用やリフォーム費用も含めて融資を受けるローンの事です。
原則として、中古住宅の場合でも新築住宅と同じく「フルローン」を利用することは可能です。
それでは、どのようなケースだと「フルローン」が利用できないのでしょうか。
①物件の担保評価と購入金額の差が大きい。
中古住宅の場合減価償却した分だけ、新築と比べて建物の価値は減少していきます。
築年数が古い建物は特にですが、金融機関が評価した担保額と、実際の購入価格で差が出てくるため、希望した通りの融資額を受けられないケースもでてきます。
マンションの場合は売買事例で評価し、戸建ては築年数や広さで物件の担保を評価するのが一般的です。
戸建ての場合は、築20～25年で資産価値はゼロとなるうえ、リフォームなどの修繕費用は反映されません。
リフォーム済み物件の購入価格は高くなりますが、同じように担保評価が高くなるわけではありません。
このような事情で担保評価が不十分と判断された場合は、融資金額が減額されるため、「フルローン」を組むことは難しくなります。
②建築基準法の基準を満たしていない。
不動産として建築機銃法を満たしていない場合は融資を受けられません。
代表的なものでは、耐震基準です。
現行の耐震基準は1981年（昭和５６年）６月１日に施行されたものです。
金融機関ではこの耐震基準を満たすことを融資の条件としているため、もし満たしていない場合はフルローンを利用することは難しくなります。
耐震基準を満たしていない物件の場合は、耐震補強をして耐震基準と同等の耐震性が認められているものは、融資を受けられる可能性があります。
建築基準法は幾度か改正が行われているため、建築当時は大丈夫でも、現在では現行の法律の基準を満たしていないケースもあります。
このようなケースでも融資対象外となってしまうため、築年数の古い物件を購入しようとする場合は、十分に注意しましょう。
③借入基準オーバーのリフォーム
金融機関ごとに住宅ローンの内容は異なり、融資した資金の用途や借入金額もそれぞれ定められています。
リフォーム資金に対応した住宅ローンの場合は、購入物件価格＋数十％で定められているのが一般的です。
この枠からオーバーしてしまえば融資額は減額されます。
金融機関によっては、別枠のリフォームローンもあるため、どうしても金額を落とせない場合は、そちらのローンも検討してみて下さい。
まとめ。
いかがでしたでしょうか。
中古住宅において、「フルローン」を利用できない理由としては、購入する側よりも物件の方に原因があることが多いです。
価格が手ごろでも、希望額の融資を受けられない場合も想定されるため、目的や理想があって中古住宅の購入にこだわる方は、ある程度の自己資金を用意することも検討しましょう。
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